정부가 서울 등 대도시의 주택 공급을 획기적으로 늘리기 위해 공공이 직접 시행하는 재건축·재개발 사업을 추진한다.
역세권·준공업지역·저층주거지에 대해서는 정부가 직접 지구지정을 하고 공공기관이 사업을 이끄는 공공주택 복합사업이 시행된다.
이를 통해 2025년까지 서울에만 32만 가구 등 전국에 83만 6000가구의 주택을 공급한다는 목표를 설정했다.
정부는 4일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 포함한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다.
이는 역대 최대 수준의 공급 대책이다. 기존 주거복지로드맵과 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만 가구 공급계획을 합하면 200만 가구 이상이 공급되는 것이다.
이를 위해 재개발과 재건축 등 정비사업에 공공기관이 직접 시행하는 ‘공공 직접시행 정비사업’ 유형이 신설됐다. 또 역세권과 준공업지역, 저층주거지 개발 사업도 공공주택특별법을 활용해 공공이 직접 사업을 맡아 속도감 있게 추진하는 ‘도심 공공주택 복합사업’이 추진된다.
이들 사업에는 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 높이고 특별건축지역으로 지정해 도시·건축 규제완화, 세제혜택 등을 적용할 계획이다.
서울 역세권에서는 700%, 준공업지역에서는 500%까지 용적률이 올라간다.
토지소유자에게 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률 및 아파트·상가 우선공급을 보장할 계획이다.
보장 추가수익 외 개발 이익은 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단 마련, 세입자·영세상인 이주·생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용된다.
주민이 희망하고 토지주 등 3분의 2 이상이 동의하면 사업이 확정되고 공기업의 부지확보 및 지자체의 통합심의 등 패스트트랙을 가동해 사업을 신속히 추진한다.
공공이 직접 시행하는 재건축 사업에서는 재건축초과이익환수제나 조합원 2년 실거주 의무가 적용되지 않는다.
‘도심 공공주택 복합사업’으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용해 특화 개발될 예정이다.
역세권(5000㎡ 이상)은 용적률 상향, 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 ‘주거상업고밀지구‘로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)한다.
제조·유통 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역(5000㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 ‘주거산업융합지구’로, 낙후된 저층주거지(1만㎡ 이상)는 채광·높이 기준 등 건축·도시규제를 완화하고 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경과 육아시설 등을 갖춘 ‘주택공급활성화지구’로 조성한다.
역세권, 준공업지역 중 5000㎡ 미만인 소규모 입지에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 ‘소규모 재개발사업’을 신설, 주택공급을 활성화하고 낙후된 환경도 개선한다.
도시재생을 통한 주택 공급을 확대하기 위해 주거재생 혁신지구 제도가 도입된다. 이는 공기업이 쇠퇴한 주거 취약지에서 주거·복지·생활편의 거점을 조성하는 사업으로서 제한적으로 토지 수용도 가능하다.
주거재생 특화형 뉴딜사업도 신설돼 도시재생지역 내외에서 재개발·재건축, 소규모 정비, 도심 공공주택 복합사업과 연계한 사업이 펼쳐진다.
아울러 주택 공급을 기다려온 3040세대 등 무주택 실수요자에게 충분한 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80%이상은 분양주택(아파트)으로 공급할 방침이다.
서울·수도권 등 주요 도심에는 시세대비 저렴한 공공분양 주택 공급을 대폭 확대한다.
이번 대책에 따라 공급되는 물량에는 일반공급 비율을 상향하고 일부는 추첨제로 공급한다. 현재 공공분양은 일반공급분이 15%에 불과해 당초 민간 택지인 점을 감안, 일반공급 비중을 15%에서 50% 상향하고 그동안 저축 총액 순으로만 공급한 일반 공급분에 대해서도 추첨제(30%)를 도입한다.
강력한 투기방지 대책도 시행된다.
이날 이후 사업 구역의 토지 등 부동산을 취득하는 경우에는 우선공급권이 부여되지 않는다.
우선공급권은 1세대1주택 공급 원칙으로 운영하고 우선공급권에 대해서는 소유권이전등기 때까지 전매가 금지된다.
대책발표 이후 지분 변동, 다세대 신축 등을 통해서 추가 지분 확보시에도 우선공급권을 부여하지 않는다. 1채 건축물·1개 필지를 다수가 공유하더라도 우선공급권은 1개만 허용할 계획이다.
사업추진 예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정, 실거주나 실경영 목적이 아니면 부동산 매입을 제한한다. 사업예정구역 및 인근지역의 이상거래 등 투기수요에 대한 실거래 기획 조사 및 현장점검 등도 강화된다.
정부는 이번 83만 6000가구 중 약 57만 3000가구는 도심내 신규 사업을 통해, 약 26만 3000가구는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다.
이를 통해 2025년까지 서울 32만 가구 등 수도권에 61만 6000가구의 주택을 공급하고 지방 대도시에도 22만 가구의 주택을 확보한다는 방침이다. 서울 32만 가구는 분당 신도시 3개, 강남 3구 아파트 수와 비슷한 규모다.
